Myyntilupauksen tai -sopimuksen allekirjoittaminen on välttämätöntä, jotta ostaja voi saada asuntolainan.
Sisällysluettelo
Olitpa sitten asunnon myyjä tai ostaja, tässä on neljä ehtoa, joihin on kiinnitettävä erityistä huomiota.
Tärkeää
- Kiinteistön ostoehdot vahvistetaan yksipuolisella myyntilupauksella tai esisopimuksella, johon voi liittyä vakuusmaksu.
- Ostajalla on 10 päivän peruutusoikeus allekirjoittamisen jälkeen, ja hän voi perua kaupan, jos asuntolainaa ei myönnetä.
- Myyjän on toimitettava kiinteistön kuntoarvio, joka on tarkastettava huolellisesti ja joka voi edellyttää korjauksia ennen kauppaa.
Kun osapuolet ovat sopineet kaupan ehdoista, myyjä ja ostaja allekirjoittavat alustavan sopimuksen. Se on joko yksipuolinen myyntilupaus, joka sitoo vain myyjän, tai myyntisopimus, joka sitoo molemmat osapuolet.
Esimerkkejä lainavakuutuksista yhteistyökumppanimme kanssa
Alkaen 11 euroa kuukaudessa 20–40-vuotiaille
Alkaen 26 euroa kuukaudessa 40–60-vuotiaille
Alkaen 51 euroa kuukaudessa 60-vuotiaille ja sitä vanhemmille
Myöhemmin lopullinen kauppakirja allekirjoitetaan notaarin toimistossa. Myyntilupaus, kuten myyntisopimuskin, on välttämätön pankin rahoituksen saamiseksi, joten sen jokainen ehto on tarkastettava huolellisesti. Tässä on neljä ehtoa, joihin on syytä kiinnittää erityistä huomiota.
1 – Vakuus
Teoriassa ei ole pakollista maksaa summaa myyntilupauksen tai -sopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä, eikä sen suuruutta ole laissa säädetty. On kuitenkin tavanomaista, että ostaja maksaa 10 % myyntihinnasta asunnon varaamiseksi. Esimerkiksi, jos myyntihinta on 300 000 euroa, kiinteistön ostajan maksettava summa on 30 000 euroa.
Tämä summa on juridisesti sitoutumiskorvaus, mutta käytännössä se tunnetaan myös nimellä takuumaksu. Tämä maksu säilytetään (pidätetään) notaarilla tai jopa kiinteistönvälittäjällä, jos esisopimus ei ole allekirjoitettu notaarin toimistossa, myyntipäivään saakka. Jos ostaja luopuu ostosta, hän menettää maksamansa summan, joka siirretään myyjälle, ellei hän ole jossakin laissa säädetyssä tilanteessa, jossa hän voi perua kaupan menettämättä vakuutta.
Neuvomme
On viisasta allekirjoittaa myyntilupaus tai -sopimus notaarin toimistossa: notaarin ammattitaito takaa sen. Lisäksi molempien osapuolten etuna on, että notaarin toimisto toimii tallettajana, eli 10 %:n varausmaksu talletetaan notaarin toimistoon.
Kiinteistöjen erittäin korkeiden hintojen vuoksi jotkut ammattilaiset pyytävät myyjää hyväksymään 5 %:n kiinnitysmaksun tavanomaisen 10 %:n sijaan. On myös tavallista, että korvauksen määrä vahvistetaan 10 prosentiksi, mutta ostaja maksaa siitä vain puolet osapuolten yhteisellä sopimuksella esisopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä. Myyjän kannalta, ellei hänellä ole vaikeuksia myydä omaisuuttaan, ei ole juurikaan järkeä hyväksyä 5 %:n korvausta: jos kiinteistövakuuden määrä on pieni, ostaja, joka allekirjoitettuaan myyntilupauksen tai -sitoumuksen löytää paremman kaupan, voi olla taipuvainen perumaan kaupan ja hyväksymään maksamansa summan menetyksen. Ammattilaisten mukaan, jos kiinteistövakuus on 10 %, ostaja on vähemmän taipuvainen perumaan kaupan.
2 – Peruuttamisaika
Alustava myyntisopimus tai myyntilupaus tulee voimaan vasta 10 päivän kuluttua allekirjoittamisesta. Rakennus- ja asuntolain (CCH) 271-1 § antaa ostajalle aikaa harkita ja peruuttaa sitoumuksensa halutessaan ilman perusteluja. Kymmenen päivän peruuttamisaika alkaa seuraavana päivänä sen jälkeen, kun molempien osapuolten allekirjoittama myyntilupaus tai -sopimus on toimitettu henkilökohtaisesti tai kirjattuna kirjeenä. Jos määräajan viimeinen päivä on lauantai, sunnuntai, pyhäpäivä tai vapaapäivä, määräaikaa jatketaan seuraavaan arkipäivään.
Nykyään ilmoitus tehdään usein sähköisesti. Kirjattu kirje lähetetään sähköpostitse sertifioidun alustan kautta.
Ostajan on ilmoitettava peruuttamispäätöksestään kirjattuna kirjeenä, jossa on vastaanottotodistus, myyjälle tai notaarille tai kiinteistönvälittäjälle, jos sopimus on tehty ammattilaisen välityksellä.
3 – Lainan saamisen ehdollinen ehto
Laki on halunnut luoda selkeän periaatteen, jotta ostajaa ei sidota, jos hänelle evätään asuntolaina. Kuluttajansuojalain L313-40 §:n mukaan, jos ostaja ilmoittaa, että hankinta rahoitetaan asuntolainalla, myyntilupaus tai -sopimus on ehdottomasti tehtävä lainan saamisen ehdollisena. Jos ostaja ei saa asuntolainaa, hän voi peruuttaa sitoumuksensa ja saada takaisin koko maksamansa varausmaksun.
Nykyään ammattilaiset pyrkivät saamaan ostajalta tarkat tiedot hänen rahoitussuunnitelmastaan: laina-aika, korko, määrä. Ostaja ei voi vedota ehdolliseen ehtoon peruuttaakseen kaupan, jos pankki tarjoaa hänelle kiinteistölainan, joka vastaa asiakirjassa mainittuja ehtoja.
Neuvomme
Älä sitoudu rahoitusohjelmaan, jota et pysty täyttämään, koska tilanteesi tai pankkisi kiinteistölainapolitiikka ei ehkä salli sinun saada ennakkosopimuksessa mainittuja suotuisia ehtoja.
Lisäksi asiakirjoissa mainitaan usein, että ostajan on esitettävä kaksi asiakirjassa mainittuja ehtoja täyttävää asuntolainan hylkäystä, jotta ehdollinen lauseke tulee voimaan. Vaikka pankkisi tai asuntolainan välittäjä antaisi sinulle epävirallisen suostumuksensa, suojaa tilannettasi jättämällä järjestelmällisesti ja samanaikaisesti toisen tai jopa kolmannen asuntolainahakemuksen muille pankeille.
4 – Kiinteistön kuntoarvio
Myyjän on teetettävä tiettyjä tarkastuksia hyväksytyn kiinteistön kuntoarvioijan toimesta. Raportti on toimitettava notaarille, joka sisällyttää sen kokonaisuudessaan myyntilupaukseen tai -sopimukseen. Näiden kuntoarvioiden on oltava voimassa allekirjoituspäivänä.
Diagnoosi on kuitenkin vakava asia. Ennen kuin lähetät sen notaarille tai kiinteistönvälittäjälle, myyjä, lue se huolellisesti. Osa kiinteistötarkastajista on epäilemättä varovaisia siviilivastuunsa vuoksi ja on alkanut olla erittäin tarkkoja, eivätkä epäröi luokitella vaaralliseksi pienintäkään havaittua poikkeamaa, esimerkiksi sähköasennuksissa.
Jos näin on, voi olla syytä teettää tarvittavat työt ja korjaukset pätevällä ammattilaisella ja hankkia uusi diagnoosi, jotta se ei estä myyntiä tai aiheuta hinnan neuvottelua.
5 – Yhteisomistukseen liittyvät seikat
24. maaliskuuta 2014 annetun ALUR-lain mukaan, jos myytävä kiinteistö sijaitsee osakehuoneistossa, ostajalle on toimitettava tiettyjä osakehuoneistoa koskevia asiakirjoja ennen alustavan sopimuksen allekirjoittamista. Nämä asiakirjat on nimenomaisesti mainittu rakennus- ja asuntolain (Code de la construction et de l’habitation) L.721-2 artiklassa. Jos jokin näistä asiakirjoista puuttuu, ostajan peruutusoikeuden määräaika ei voi alkaa kulua.
Nämä asiakirjat koskevat tietoja osakehuoneistoyhteisön taloudellisesta tilanteesta, sen organisaatiosta, rakennuksen kunnosta ja viimeisen kolmen vuoden aikana pidetyistä yhtiökokouksista. Myyjän on siis muistettava hankkia nämä asiakirjat ennen myynnin aloittamista tai pyydettävä ne taloyhtiön hallitukselta. Huolestu, jos esisopimus on allekirjoitettu notaarin luona, sillä notaarin tehtävänä on yleensä pyytää asiakirjat puolestasi.
