Vuokralain kumoamisen jälkeen vuokrasopimuksia voidaan tarkistaa inflaation mukaan. Mitä on syytä tietää ennen kuin ryhdyt toimenpiteisiin?
Sisällysluettelo
Tässä ovat vuokrasopimusten korotukset elokuussa.
Vuoden 2024 alusta lähtien,vuokralain kumoamisen jälkeen – Javier Milein joulukuussa 2023 antamalla hätätilamääräyksellä (DNU) – on avattu keskustelu vuokrasopimusten päivittämistavasta. Yksi houkuttelevimmista vaihtoehdoista vuokranantajille sopimusten tarkistamisen yhteydessä on käyttää inflaatiolukuja, mikä mahdollistaisi heille kannattavuuden säilyttämisen.
Vuonna 2020 voimaan tulleen vuokralain voimassa ollessa sopimukset oli tarkistettava kerran vuodessa keskuspankin laatiman vuokrasopimusten indeksin (tunnetaan paremmin nimellä ICL) perusteella. Indeksi perustuu yhtä suureen osaan inflaatiota ja palkkoja, mutta se lasketaan kahden kuukauden viiveellä. Toisin sanoen, jos vuokra päivitetään esimerkiksi elokuussa, se tehdään kesäkuun inflaatio- ja palkkatietojen perusteella.
Tässä tilanteessa ja sääntelemättömällä markkinalla on vuokranantajia ja vuokralaisia, jotka sopivat uusista sopimuksista kahdeksi vuodeksi, pesoina ja kuluttajahintaindeksin mukaan, vaikka on vielä joitakin sopimuksia, jotka mukautetaan ICL:n mukaan tai vahvistetaan dollareina eivätkä vaadi mukautuksia. Vuokran hintojen korottamiseksi inflaation mukaan sopimuksessa voidaan viitata kuluttajahintaindeksiin (IPC), jonka INDEC julkaisee
kuukauden puolivälissä. Sopimusta allekirjoitettaessa osapuolten on myös määriteltävä, kuinka usein inflaatiota vastaava korotus tehdään, eli korotusten jaksollisuus. ”Kun inflaatio on korkea, kuten se oli vuoden 2023 lopussa ja vuoden 2024 alussa, indeksisointi on suositeltavaa tehdä neljännesvuosittain. Normaalisti indeksisointi voi olla neljännesvuosittain tai puolivuosittain”, neuvoo Dr. Enrique Abatti, Argentiinan kiinteistönomistajien liiton puheenjohtaja.
Inflaation korotuksen laskeminen automaattisella laskimella
Internetissä on useita automaattisia laskimia, jotka laskevat kumulatiivisen inflaation Indecin julkaisemien tietojen perusteella. Yksi niistä on Chequeado, jota käytetään seuraavassa menettelyssä:
- Kirjaudu sisään.
- Kohdassa ”Para comprar algo que salía” (Ostaa jotain, joka oli myynnissä) syötä päivitettävä vuokra.
- Kirjoita kohtaan ”a principios de” (alkaen) kuukausi, josta alkaen korotusta halutaan tehdä. Jos esimerkiksi heinäkuun alussa halutaan tehdä neljännesvuosittainen korotus, on otettava huomioon maaliskuusta toukokuuhun ulottuva jakso (todellisuudessa jakso on huhtikuusta kesäkuuhun, mutta viimeisimmät julkaistut inflaatiotiedot ovat toukokuulta).
- Kohdassa ”lopussa” syötetään kuukausi, jona mukautuksen kohteena oleva jakso päättyy.
- Kohdassa ”tarvitset summan” näkyy uusi vuokran arvo.
Esimerkiksi, jos on sovittu neljännesvuosittainen tarkistus, vuokra on 640 427 $ ja se on alkanut toukokuussa 2025 ja tarkistettava elokuussa, käytetään kolmen kuukauden jaksoa huhtikuusta kesäkuuhun. Koska inflaatio kyseisellä jaksolla oli 6,01 %, maksettava summa olisi 678 933,38 $ kuukaudessa.
Inflaation mukaan tarkistettavat vuokrat voidaan laskea automaattisella inflaatiolaskurilla, joka laskee päivitetyn summan.
Inflaation mukaisen korotuksen laskeminen manuaalisesti
Jos päätetään tehdä korotus manuaalisesti, on tärkeää huomata, että ei tule laskea yhteen kunkin kuukauden inflaatiota, vaan kunkin kuukauden inflaatiovaihtelut on kerrottava keskenään ja tulos kerrottava vuokran arvolla, koska kyseessä on kauden kumulatiivinen inflaatio.
Ensinnäkin on tiedettävä, mikä oli inflaatio ajanjaksolla, jolle vuokraa halutaan tarkistaa. Toimenpiteet ovat seuraavat:
- Avaa Indecin kuluttajahintaindeksi (IPC) -raportti, joka on saatavilla Indecin verkkosivustolla, siirry välilehdelle ”Estadísticas” (Tilastot), napsauta ”Precios” (Hinnat) Talous-osiossa ja valitse sitten painike ”Precios al Consumidor (IPC)” (Kuluttajahinnat (IPC)).
- Napsauta painiketta ”leer informe” (lue raportti).
- Asiakirjan neljännellä sivulla on toinen kaavio ”Variaciones mensuales del Nivel general del IPC” (Kuluttajahintaindeksin kuukausivaihtelut). Siellä näkyy kunkin kuukauden inflaatio, jonka avulla lasketaan vaihteluprosentti halutulle ajanjaksolle.
Kun tiedot on löydetty, laskeminen tapahtuu seuraavasti:
- Ensin on laskettava erikseen kunkin kuukauden inflaatioarvo jaettuna 100:llä ja lisättävä siihen 1. Esimerkiksi toukokuun inflaatio oli 1,5 %, ja jaettuna 100:llä se on 0,015, johon lisätään 1, jolloin tulokseksi saadaan 1,015. Sama toistetaan jokaiselle päivittämisen ajankohdan kattavalle kuukaudelle.
- Sitten kerro nykyinen vuokra näillä yksittäisillä inflaatioarvoilla.
- Tuloksena saat uuden vuokran, joka on maksettava seuraavan vuosineljänneksen aikana.
- Toisin sanoen kaava on seuraava: vuokra x (ensimmäisen kuukauden inflaatio/100 + 1) x (toisen kuukauden inflaatio/100 + 1) x (kolmannen kuukauden inflaatio/100 + 1) = päivitetty vuokra.
Konkreettisessa esimerkissä, jos vuokrasopimus on allekirjoitettu 1. toukokuuta 640 427 peson vuokralla ja vuokraa tarkistetaan neljännesvuosittain inflaation mukaan, vuokraa tulisi tarkistaa ensimmäisen kerran elokuussa. Koska Indecin raportti julkaistaan kuun puolivälissä, elokuun ensimmäisenä päivänä olisi saatavilla huhtikuun, toukokuun ja kesäkuun tiedot, mutta heinäkuun tiedot eivät vielä.
Inflaation kuukausivaihtelu oli huhtikuussa 2,8 %, toukokuussa 1,5 % ja kesäkuussa 1,6 %.
Kun kukin luku jaetaan sadalla ja siihen lisätään yksi, laskelma on seuraava: 640 427 x 1,028 x 1,015 x 1,016 = 678 926
Kaava olisi: vuokran arvo x (ensimmäisen kuukauden inflaatio/100 + 1) x (toisen kuukauden inflaatio/100 + 1) x (kolmannen kuukauden inflaatio/100 + 1) = vuokran päivitetty arvo
Tulos ei aina vastaa automaattisen laskimen laskelmaa, koska INDEC:n kuukausittain julkaisemat luvut on pyöristetty (luku voi sisältää enemmän desimaaleja, jotka voivat vaihdella 100–300 pesoa lopputuloksessa).
Käytännössä vuokralainen voi tietää puoli kuukautta ennen korotusta, kuinka paljon vuokra nousee. Tämä johtuu siitä, että – käyttäen tätä esimerkkiä viitteenä – heinäkuun puolivälissä vuokralainen voi jo tietää kesäkuun inflaation arvon ja siten laskea, kuinka paljon hänen on maksettava elokuussa. Luku voi kuitenkin muuttua, jos vuokra maksetaan kuun lopussa, koska silloin on jo saatavilla edellisen kuukauden, tässä esimerkissä heinäkuun, inflaatioprosentti.
