Millennials Abogados -lakiasiaintoimiston asiantuntija selventää lainsäädännön vaikutuksia ja poikkeuksia, jotka koskevat miljoonia naapuriyhteisöjä
Sisällysluettelo
Ilmastointilaitteiden asentaminen rakennusten julkisivuihin on nimenomaisesti kielletty osakehuoneistolain mukaan, kuten valtion virallisessa lehdessä vahvistetaan. Tämä säännös, joka koskee miljoonia taloyhtiöitä Espanjassa, estää naapureita asentamasta näitä laitteita yhteisiin tiloihin ilman asianmukaista lupaa, erityisesti kesäkuukausina, jolloin niiden kysyntä kasvaa huomattavasti.
Kesän 2025 saapuessa ja lämpötilojen noustessa monet espanjalaiset etsivät ratkaisuja kotinsa ilmastointiin. Lainsäädäntö on kuitenkin selkeä näiden laitteiden asennusta koskevien rajoitusten osalta. Horisontaalisen omistusoikeuden lain 7 §:ssä täsmennetään, että ”kunkin asunnon tai liiketilan omistaja voi muuttaa sen arkkitehtonisia elementtejä, laitteistoja tai palveluja, jos se ei heikennä tai muuta rakennuksen turvallisuutta, sen yleistä rakennetta, ulkoasua tai ulkoista kuntoa”, ja lisätään, että se ei myöskään saa vahingoittaa ”toisen omistajan oikeuksia, ja tällaisista töistä on ilmoitettava etukäteen yhteisön edustajalle”.
Tämä lainsäädäntö kehyksessä säädetään myös, että ”muualla kiinteistössä ei saa tehdä muutoksia, ja jos kiireellisten korjausten tarve ilmenee, siitä on ilmoitettava viipymättä hallinnoijalle”. Nämä säännökset rajoittavat huomattavasti mahdollisuuksia asentaa ilmastointijärjestelmiä yhteisiin tiloihin ilman yhteisön nimenomaista suostumusta.
Mitä tämä kielto tarkalleen ottaen tarkoittaa omistajille?
Millennials Abogados -lakiasiaintoimiston asiantuntija on vastannut yksiselitteisesti kysymykseen, voiko naapuri asentaa ilmastointilaitteen rakennuksen julkisivulle. TikTok-alustalla lakimies on todennut: ”Vastaus on ei.” Kielteinen vastaus perustuu siihen, että tällaisen asennuksen tekeminen edellyttää yhteisön omistajien etukäteen antamaa lupaa, kuten voimassa olevassa lainsäädännössä säädetään.
Lakimies on selittänyt tämän kiellon oikeudellisen perustan viittaamalla siihen, että ”asunto-osakeyhtiölain 7 § kieltää omistajia tekemästä muutoksia yhteisiin tai yksityisiin osiin, jos ne muuttavat rakennuksen ulkonäköä”. Tämän rajoituksen tarkoituksena on säilyttää arkkitehtoninen harmonia ja välttää yksipuolisia muutoksia, jotka vaikuttavat koko kiinteistöön, ja siten suojella yhteisiä etuja yksilöllisten tarpeiden edellä.
Lainsäädännössä säädetyt poikkeukset
Säännöksissä on kuitenkin tiettyjä poikkeuksia tähän yleiseen kieltoon. Millennials Abogadosin asiantuntija täsmentää, että ”tästä kiellosta voidaan poiketa, jos laite asennetaan yksityiselle alueelle, joka ei muuta yhteisön yhteisiä osia”. Tämä tarkoittaa, että omistajat voivat asentaa ilmastointilaitteita yksityisiin tiloihin, kuten terasseille tai sisäpihoille, edellyttäen että ne eivät vaikuta yhteisiin osiin tai muuta rakennuksen yleistä ulkonäköä.
Nämä poikkeukset mahdollistavat tietyn joustavuuden säännön soveltamisessa ja tunnustavat omistajien oikeuden parantaa asumismieltymyksiään osakehuoneistolain asettamissa rajoissa. Jopa näissä tapauksissa on kuitenkin suositeltavaa ilmoittaa asennuksesta etukäteen yhteisölle mahdollisten naapurikiistojen tai myöhempien valitusten välttämiseksi.
Säännösten rikkomisen seuraukset
Ilmastointilaitteen asentaminen julkisivulle ilman asianmukaista lupaa voi aiheuttaa erilaisia oikeudellisia seuraamuksia lainsäädännön rikkoneelle omistajalle. Asukasyhteisö on oikeutettu vaatimaan laitteen välitöntä poistamista ja voi jopa ryhtyä oikeustoimiin, jos omistaja kieltäytyy noudattamasta osakehuoneistolain säännöksiä.
Nämä toimet voivat johtaa oikeudenkäynteihin, jotka voivat laitteen poistamisen lisäksi johtaa taloudellisiin seuraamuksiin ja velvollisuuteen korvata yhteisiin osiin aiheutuneet vahingot. Viimeaikainen oikeuskäytäntö on ollut johdonmukaista tukemalla yhteisöjen oikeuksia luvattomiin julkisivujen muutoksiin, joita pidetään rakennuksen ulkoasun olennaisina osina.
Lailliset vaihtoehdot ilmastointilaitteiden asentamiselle
Näiden rajoitusten vuoksi omistajilla on useita vaihtoehtoja asuntojensa ilmastoimiseksi säännöksiä rikkomatta. Yksi vaihtoehto on pyytää virallisesti lupa taloyhtiöltä esittämällä yksityiskohtainen suunnitelma, joka minimoi visuaalisen ja teknisen vaikutuksen julkisivuun. Monet taloyhtiöt hyväksyvät nämä asennukset, kun ne tehdään siististi ja yhteisiä esteettisiä kriteerejä noudattaen.
Toinen vaihtoehto ovat kannettavat tai split-ilmastointijärjestelmät, jotka eivät vaadi ulkoyksiköitä julkisivuihin. On myös ratkaisuja, kuten kanavailmastointilaitteet tai VRV-järjestelmät (Volumen de Refrigerante Variable), jotka mahdollistavat ulkoyksiköiden sijoittamisen vähemmän näkyviin paikkoihin, kuten katoksiin tai sisäpihoille, jolloin määräykset täyttyvät ilman, että lämpömukavuudesta joudutaan tinkimään.
Horisontaalisen omistusoikeuden laki ja sen säännöt yhteisistä osista
Horisontaalisen omistusoikeuden laki, jonka viimeisin merkittävä päivitys on vuodelta 2023, säätelee yhteisomistajien yhteisöjen oikeudellista asemaa Espanjassa. Tämä säännös määrittelee yhteisiksi osiksi ne rakennuksen osat, jotka ovat tarpeen sen asianmukaiselle käytölle ja nauttimiselle, mukaan lukien nimenomaisesti julkisivut.
Tämän lain tarkoituksena on tasapainottaa omistajien yksilöllisiä oikeuksia yhteisön yhteisten etujen kanssa ja vahvistaa päätöksentekomenettelyt ja erityisvaatimukset yhteisten osien muuttamiseksi. Kaikista olennaisista muutoksista on sovittava omistajien kokouksessa määräenemmistöllä, mikä takaa, että rakennuksen ulkonäköä ja rakennetta koskevat päätökset tehdään yhteisymmärryksessä.
Kuinka asennus pyydetään yhteisöltä oikein?
Jos omistaja haluaa asentaa ilmastointilaitteen, joka vaikuttaa yhteisiin osiin, hänen on noudatettava virallista menettelyä. Ensimmäinen vaihe on laatia yksityiskohtainen ehdotus, joka sisältää laitteen tekniset ominaisuudet, sen tarkan sijainnin ja sen visuaalisen vaikutuksen rakennuksen julkisivuun. Hakemus on toimitettava yhteisön puheenjohtajalle tai hallintojohtajalle sisällytettäväksi seuraavan kokouksen esityslistalle.
Kokouksessa omistaja saa tilaisuuden esitellä hankkeensa ja vastata mahdollisiin kysymyksiin tai vastalauseisiin. Asennuksen luonteesta riippuen hyväksyntä edellyttää lain mukaan eri enemmistöjä: yksinkertainen enemmistö pienille muutoksille tai kolmen viidesosaa merkittävimmille muutoksille. Kun lupa on saatu, on suositeltavaa dokumentoida se kirjallisesti ja liittää se vastaavaan pöytäkirjaan.
Nykyiset suuntaukset rakennusmääräyksissä
Uudet suuntaukset arkkitehtuurissa ja energiatehokkuudessa vaikuttavat osakehuoneistolain tulkintaan ja soveltamiseen. Uudisrakennuksissa on yleensä jo suunnitteluvaiheessa varattu tilaa ja esiasennettuja järjestelmiä ilmastointilaitteille, mikä helpottaa niiden jälkiasennusta ilman, että se vaikuttaa ulkonäköön tai yhteisiin osiin.
Lisäksi monet yhteisöt ovat ottaneet käyttöön sisäisiä sääntöjä, jotka säätelevät nimenomaisesti näiden laitteiden asennusta ja asettavat yhdenmukaiset kriteerit sijainnille, mitoille ja teknisille ominaisuuksille. Näiden aloitteiden avulla ilmastointitarpeet voidaan sovittaa yhteen rakennuksen ulkoisen ulkoasun kanssa, mikä osoittaa, että on mahdollista löytää ratkaisuja, jotka tyydyttävät sekä yksilöiden että yhteisön etuja.
