Monet luulevat, että omistusoikeus on loukkaamaton Ranskassa.
Sisällysluettelo
On kuitenkin olemassa oikeudellinen erityispiirre, joka tietyissä olosuhteissa antaa naapurille laillisen oikeuden ottaa kiinteistön haltuunsa. Tämä käytäntö on melko tuntematon, mutta se koskee sekä kyliä että kaupunkien osakehuoneistoja. Selvitys yllättävästä mekanismista, joka jättää omistajat usein avuttomiksi.
Vaikka vuoden 1789 ihmis- ja kansalaisoikeuksien julistuksessa todetaan, että ”omaisuus on loukkaamaton ja pyhä oikeus”, siviililaki sisältää mielenkiintoisen poikkeuksen. Artikloissa 2255–2277 otetaan käyttöön käsite usucapion eli omistusoikeuden vanhentuminen. Näiden oppineiden termien takana on yksinkertainen periaate: kiinteistön omistajaksi voi tulla yksinkertaisesti huolehtimalla siitä ja asumalla siinä maksamatta senttiäkään, vaikka laillinen omistaja olisi vielä elossa.
Kuinka usucapion toimii
Saadakseen kiinteistön laillisesti haltuunsa usucapionin perusteella on:
- Asuttava kiinteistö omassa asunnossa tai tilassa;
- Huolehdittava kiinteistön kunnossapidosta ja maksettava kulut;
- Suoritettava näkyviä töitä tai muutoksia;
- Käyttäydyttävä jatkuvasti omistajan tavoin vaaditun ajan.
Käytännössä tämä koskee usein kellareita, puutarhavajoja, autotalleja tai maatalousmaata. Usucapion on erityisen yleistä maaseudulla, jossa kiinteistöraja voi olla epäselvä, tai kaupunkien osakehuoneistoissa, joissa yhteisten tilojen käyttö ei vastaa virallisia asiakirjoja.
Jotta omistusoikeuden siirto olisi pätevä, asianomaisen henkilön on käyttäydyttävä omistajana 30 vuoden ajan ilman, että todellinen omistaja vaatii oikeuksiaan. Kolme vuosikymmentä voi tuntua pitkältä ajalta, mutta monissa kylissä tai osakehuoneistoissa tietyt tavat siirtyvät sukupolvelta toiselle. Tämä toistuva käyttäytyminen, jota kaikki pitävät luonnollisena, voi lopulta muuttaa omistusoikeuden.
Konkreettinen esimerkki
Tätä mekanismia kuvaa hyvin tapaus, joka koskee osakehuoneistoon kuuluvaa autotallia. Ranskan korkein oikeus tunnusti 8. lokakuuta 2015 antamassaan tuomiossa nro 14-16071, että osakehuoneistoyhteisö oli tullut lailliseksi omistajaksi autotallille, jota kaikki olivat käyttäneet yli 30 vuoden ajan. Alkuperäinen omistaja oli antanut autotallin käyttöön ilman koskaan vaatimatta omistusoikeuttaan. Tulos: autotalli vaihtoi laillisesti omistajaa yhteisön hyväksi.
Miksi tämä mekanismi yllättää niin paljon
Monet omistajat eivät tunne tätä periaatetta ja luulevat, että tyhjillään oleva tai väliaikaisesti käyttöön annettu omaisuus pysyy aina heidän hallinnassaan. Kuitenkin usucapion osoittaa, että toimimattomuus voi tulla kalliiksi. Säännöt ovat selkeät:
- Omistajan on toimittava oikeuksiensa puolustamiseksi.
- Käyttö on oltava jatkuvaa ja julkista;
- Kiinteistöjen osalta tarvittava aika on 30 vuotta.
Joissakin tapauksissa naapurit pitävät tilan pitkäaikaista käyttöä luonnollisena eivätkä edes kuvittele, että heistä voisi tulla sen laillisia omistajia. Tämä mekanismi muuttaa harmittomat tavat viralliseksi omistusoikeuden siirroksi.
Mitä sinun on muistettava
Kiinteistön suojaamiseksi on tärkeää:
- Valvoa yksityisten ja yhteisten tilojen käyttöä;
- Reagoida nopeasti luvattomaan käyttöön;
- Dokumentoida omaisuutesi omistusoikeusasiakirjoilla, kauppakirjoilla ja maksutositteilla;
- Kysyä lakimieheltä tai notaarilta, mitkä ovat oikeutesi riitatapauksissa.
Näiden varotoimenpiteiden laiminlyönti voi tulla kalliiksi, sillä päättäväinen naapuri voi ottaa haltuunsa autotallin, vajan tai jopa tontin ja tulla sen lailliseksi omistajaksi useiden vuosien kuluttua.
Yhteenvetona voidaan todeta, että usucapion on yllättävä mutta todellinen oikeudellinen mekanismi. Se muistuttaa, että omaisuutta ei ole koskaan hankittu, ellei omia oikeuksia aktiivisesti suojella. Valppaudella ja ennaltaehkäisyllä jokainen omistaja voi välttää sen, että omaisuutensa joutuu jonkun toisen käsiin ilman, että uudelle haltijalle koituu siitä minkäänlaisia kustannuksia.
